Haksız İşgal Tazminatı Nedir?
Ecrimisil nedir? Ecr-i misl, bir malın kullanılmasından doğan menfaatin para ölçütüyle karşılığıdır.
Bir taşınmazın kötüniyetli ve haksız olarak kullanılması nedeniyle hak sahibine ödenmesi gereken parayı ifade eder. Uygulamada genellikle kira bedeli karşılığı olarak değerlendirilmektedir. Ancak hukuki açıdan bu alacak haksız bir kullanıma sebebiyle doğduğu için teknik olarak bir tür haksız fiil tazminatıdır.
İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoyması nedeniyle hak sahibine verdiği zararları karşılamalıdır. Ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemekle yükümlüdür.
İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini talep edebilir.
Ecrimisil yalnızca haksız kullanım halinde değil, izinsiz inşaat yapılması halinde de talep edilebilir.
Paylı mülkiyette paydaşların, elbirliği mülkiyetinde ortakların birbirlerinden ecrimisil talep edebilmeleri için intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bunun anlamı taşınmazdan yararlanma arzusunun karşı tarafa iletilmiş olmasıdır. İntifadan men koşulu dava şartı olup, mahkeme tarafından resen gözetilmelidir. Davacı intifadan men koşulunu yerine getirdiğini her türlü deliller ispatlayabilir. Yine de bu konuda noter vasıtasıyla ihtarname gönderilmiş olması ispat konusunda yaşanabilecek sıkıntıları tamamen ortadan kaldıracaktır. Bu nedenle diğer malikin noter vasıtasıyla intifadan men edilmiş olmasının oldukça yüksek pratik faydası bulunmaktadır.
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Bu tazminat, açıklandığı üzere haksız alıkoyma nedeniyle hak sahibine verilen zararın ve hak sahibinin elde etmeyi ihmal ettiği menfaatin karşılığıdır.
Haksız işgal tazminatı davasında mahrum kalınan bir taşınmaz üzerindeki hakka dayanan bir talep vardır. Bu nedenle ecrimisil alacağı, her davada farklı hesaplanır. Zira her davada, davaya konu edilen taşınmazın konumu, niteliği, yüzölçümü, imar durumu, altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmaması ve verimi gibi undurlar dikkate alınarak hesap yapılır.
Tazminatın süresini belirleyen diğer kıstas ise işgalin ve haksız kullanımın süresidir. Taşınmazın özellikleri belirlendikten sonra işgal süresine göre toplam haksız işgal tazminatı tespit edilir.
Haksız işgal tazminatı, bir haksız eyleme dayanmaktadır. Bu nedenle ecrimisile uygulanacak faiz kanuni faizdir.
Ecrimisil Alacağında Zamanaşımı
Ecrimisil alacağının kaynağı haksız bir kullanım olduğu için burada haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresi olan 5 yıllık bir hak düşürücü süre mevcuttur. Yani, bir taşınmazın haksız olarak kullanılması halinde, ecrimisil davasında son 5 yıla ilişkin haksız kullanım tazminatı talep edebilecektir. Bu haksız kullanımın gelecekte devam edip etmeyeceği belli olmadığından ve haksız eylem de henüz gerçekleşmediğinden, geleceğe yönelik bir tazminat talebinde bulunulamaz.
Dava sonunda hak sahibi lehine hükmedilen tazminat, haksız işgalciye ileriye dönük herhangi bir hak sağlamaz. İşgalin devam etmesi halinde devam eden her dönem için dava açılarak ecrimisil talep edilebilir.
Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?
- Tazminat talep edebilmek için ilk şart, taşınmazın davacının rızası olmayan davalı tarafından kullanılmasıdır.
- Davanın ikinci şartı ise davalının kötüniyetli olmasıdır.
Haksız işgal tazminatı, yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile tarafların özel durumları bir arada değerlendirilerek, işgal edilen taşınmazın özelliklerine göre belirlenir.
Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Ecrimisil davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Mahkemece dava sonunda verilen karara karşı kararın tebliğinden itibaren taraflarca istinaf ve temyiz kanun yollarına başvuru yapılabilir. Bu davalar, nispi harca tabi davalardan olup, istinaf ve temyiz kanun yollarına başvuru hakkı olup olmadığı dava değerine göre belirlenecektir. Kanun yollarına ilişkin parasal sınırlar her sene yeniden değerlendirme oranında artırılmaktadır.
Ecrimisil İle İlgili Yargıtay Kararları
…Ecrimisil kötü niyetli şagilin ödemekle yükümlü olduğu tazminat miktarı olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam kâr mahrumiyetidir.
Ecrimisile hükmedilebilmesi için taşınmazın ecrimisil istenilen dönemde davalı tarafından kullanılması ve bu kullanımın kötü niyetli olması gerekli ve yeterlidir.
Davalı idarenin davacıya ait tapulu taşınmazı hiç bir hakka dayalı olmaksızın kullandığı dosya kapsamı ile sabit olduğuna göre, davacının ecrimisil talep etme hakkı bulunmaktadır.
Bu durumda arsa niteliğindeki taşınmazların getirebileceği ecrimisil miktarı hesaplanırken, dava konusu taşınmazın işgalden önce ne şekilde kullanıldığı, ayrıca civar taşınmazların ecrimisil istenilen dönemdeki kullanma biçimleri araştırılarak, bu kullanma şekillerine uygun kira sözleşmelerinin taraflardan ibrazı istenmeli, ayrıca bilirkişilerin re’sen bulacakları emsaller de dikkate alınmak suretiyle, taşınmazın ilk dönem getirebileceği ecrimisil miktarı bulunduktan sonra, takip eden dönemler için, ÜFE’ deki artış oranları dikkate alınmak suretiyle alacak miktarı hesaplanmalıdır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2019/10875 E. , 2020/2840 K.)
…Arsa niteliğindeki taşınmazların getirebileceği ecrimisil miktarı hesaplanırken, dava konusu taşınmazın el atmadan önce ne şekilde kullanıldığı, ayrıca civar taşınmazların ecrimisil istenilen dönemdeki kullanma biçimleri araştırılarak, bu kullanma şekillerine uygun kira sözleşmelerinin taraflardan ibrazı istenmeli, ayrıca bilirkişilerin re’sen bulacakları emsaller de dikkate alınmak suretiyle, taşınmazın ilk dönem getirebileceği ecrimisil miktarı bulunduktan sonra, takip eden dönemler için, ÜFE’deki artış oranları dikkate alınmak suretiyle toplam ecrimisil miktarı hesaplanmalıdır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2019/7555 E. , 2020/2755 K.)
…Somut olayda, davalının çaplı taşınmaza kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı bulunmadığı gibi çekişmeli taşınmazın yargılama sırasında devredilmesine rağmen dava tarihine kadar talep edilen ecrimisil talebine yönelik davacı …’ın dava hakkı devam etmektedir. Ancak miras bırakan …’in 20.02.2011 tarihinde ölümüyle taşınmazlardaki payı irsen intikal yoluyla davacı (ve dava dışı paydaşlara) geçtiğinden TMK’nin 599. maddesi uyarınca murisin ölümüyle mirasçıların hak kazanacağı ilkesi gözetilerek, ecrimisilin murisin ölüm tarihinden itibaren hesaplanması gerekir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/10191 E. , 2020/458 K.)
…Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/4621 E. , 2020/289 K.)
…Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/4465 E. , 2020/113 K.)
Iyi calismalar burak bey hakkimda acilmis ecrimisil davasi var. babam 2013 17 subat vefat etti. Kardesim 25-7-2013 izalei suyu davasi acti satis 12-9-2018 ihalesi yapildi ben satin aldim iki evi. 2 kardesiz. 2-5-2018 ecrimisil davasi acilis tarihi. Tebligat 15-10-2018 de elime gecti. Size sorum dava acma zaman asimina ugramismidir. Yoksa satis tarihi olan12-9-2017 den sonrami 5 yil gecmesi halinde12-9-2022 den sonrami zaman asimina ugrayacaktir. Avukat tutmaya gucum yetmedigi icin kendim savunma yapacagim. Vereceginiz bilgiler icin tesekkur ederim. Saygilar
Ecrimisil talepleri 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak zamanaşımı itirazı mahkemeye resen dikkate alınmaz. Hak kaybı yaşamamanız için dava sürecinde yardım almanızı tavsiye ederim.
Elbirliği mülkiyetinde ecrimisil bölünebilir nitelikte olduğundan dolayı bir mirascı tek başına dava açabilirmi
Merhaba, son dönem Yargıtay uygulaması elbirliği halinde mülkiyette bir mirasçının tek başına dava açma hakkı olduğu yönündedir.
Merhabalar burak bey sizlere bir sorum olacaktı. Evimin yan tarafında belediyeye ait 63 m2 bir arsa var ve ben buraya kalorifer kazanı koydum. Eskiden bu mahallede oturan ve şuan mahalleyle alakası olmayan komşumun babası zamanında burayı kullanıyordu sonra vefat etti evleri satıldı, ve mahallemizle alakaları kalmadı, fakat oğlu beni belediyeye şikayet etmiş ve zabıta geldi tutanak tuttı, ama ben 1 ocsk 2019 tarihinden beri bu arsanın ecrimisilini belediyeye ödüyorum, şikayetçi yazdığı dikekçede burası bizim yerimiz parasını ödüyoruz tarzında şikayette bulunmuş,ama kendisiyle konuştuğumda en son 2006 yılına kadar para ödedik diyor bana, ondan sonra bir ödeme yok ve belediyenin kiralama servisindede bu arsa üzerine ödenen bir ecrimisil gözükmüyordu ve bende bunun üzerine ecrimisilini ödüyorum.
Şimdi sizden bilgi almak istiyorum böyle bir durumda ne yapmalıyım?
Resmi olarak ben burays ecrimisil ödüyorum, bu şahıs benim ödediğim yer üzerinde bir hakka sahip olabilir mi?
Veya belediyenin benim bu ecrimisilini ödediğim yerin üzerindeki ecrimisili bozma hakkı varmıdır?
Bilgilendirebilirseniz sevinirim iyi günler
Merhaba;
Bir tenkis davası kazanılması durumunda, kazanan taraf ecrimisil (geriye dönük kira) davasını gerekçeli karar yazıldıktan sonramı açabilir? Daha öncemi açması gerekirdi?
Bu konuda zaman aşımı süresi nedir?
Teşekkürler.
Merhaba, ecrimisil davasını bir avukattan yardım alarak bir an önce açmakta yarar vardır. Mahkeme diğer dosyayı bekletici mesele yapacaktır.
Burak By merhaba, benim sorum babamdan kalan memlekette bir kaç tarlamız ve evimiz var. Bu yerleri amcamlar istedikleri gibi kullanıyorlar biz de biraz boşladık açıkçası. Sorduğumuzdada hep geçiştiriyorlar duydum ki burlaarı kiraya vermiş. Yasal hakkımızı alabilir miyiz? Babam 2013de rahmetli oldu.
Merhaba,
Payınıza karşılık gelen kısmın tazmini için bu taşınmazları haksız olarak kullanan ya da kullandırarak kira geliri elde eden kişilere karşı dava açma hakkınız bulunmaktadır. Konu hakkında bir avukattan yardım almanız yararınıza olacaktır.
Sayın Avukat Burak Eğri bey, Ben Antalya Manavgattan Besim Çağlan. sizlere şu hususu danışmak isterim. İstanbul Bakırköyde zamanında tamamı babama ait olan ancak neticede bir dairenin kaldığı bir mülkümüz var. Kız kardeşim ısrarla bu dairenin satılmasını parasının da bölünmesini istiyor. Daire hala rahmetli babamızın üzerinde görünüyor ancak bu daireye ilgili şöyle bir durum varki bu binanın arsası alınırken o dönemki birikimimin neredeyse tamamını ben vermiştim sonraları rahmetlinin işleri bozulunca dairelerin çoğu gitti kala kala bu bir tane yer kaldı. Hepsinin benim olduğunu iddia etmiyorum ama bu mülkte benim hakkım daha fazla değil mi bu konuda ne yapabilirim teşekkürler.
Merhaba, dairenin ortaklığın giderilmesi yoluyla satılması mümkündür. Aynen taksim konusu, dava konusu eşyanın özelliklerine göre belirlenir bu nedenle her dosya için farklılık arz eder. Söz konusu taşınmazda miras hakkınızdan önce ve üstün bir hakkınız olduğunuz iddiasında iseniz bu konuda vakit geçmeden dava açmanızda yarar var.
Merhabalar Burak bey
Benim sorum şöyle
Babam 2016 yılında vefat etti oturduğu evin yarışı babamın yarışı amcamın olduğunu öğrendim intikal yapmışlar e devlette benim adıma da hisse var
Babam ölmeden öncede ailesiyle o evde oturuyordu
Ben ise üvey eşiyle ters düştum ecrimisil davası açmak istiyorum ben evi hiç kullanamadim açsam kqzanirmiyom teşekkürler
Kolay gelsin 1976 yılında hazineye ev yaptım 2000 liralıkpulum var taputahsis alacakken aynı il sınırında tapulu arsa olduğu için alamadım 20yıl olmadan ecri misil verdim ecri misili verdiğim tarihten 20yıl olmasına 1 sene var zilliyet yolu ile alabilir miyim benden geriye dönük 10 senenin ecri misilini aldılar 10 sene ecri misili verdiğim tarihten itibaren geçerli olurmu öyle olursa 30 sene oluyor
Burak bey merhaba. Oturduğum evde 6 yıldır kiracıyım, malum kiralar çok arttığı için mal sahibimle ben de sorun yaşıyorum. evi satacağını söylüyor. Evi ben almak istiyorum ama ödediğim kiraları satış tutarından düşme hakkım olduğunu öğrendim. Mal sahibem böyle bir hakkım olmadığını söylüyor. 6 yıldır oturduğum eve boşu boşuna kira ödemiş olacağım evden çıkmakta istemiyorum dava açıp ön alım hakkımı kullanmak evi de alırken ödediğim kiraları bedelden düşmek istiyorum. görüştüğüm bazı avukatlar bunun olmayacağını söylediler. Bir kişi de benden çok yüksek bir avukatlık ücreti istedi. sizin fikrini nedir konu hakkında yardımınız bekliyorum allah razı osun şimdiden hayırlı günler.